부동산 계약 후, 보증금을 지키기기 위해 꼭 해야할 일! 확정일자 받는법! 총정리!

목차에서 핵심만 빠르게 보기

1. 확정일자란?
2. 확정일자의 효력
3. 전입신고 & 확정일자 받는 법

1. 확정일자란?

확정일자는 임대차 계약에 대해 증거력을 가지는 법률상의 날짜를 뜻하며, 주택의 소재지를 관할하는 주민센터 또는 법원과 등기소를 통하여 임대차계약서에 날짜 도장을 받는것을 의미합니다. 이는 곧 임대차계약상 문제가 발생시 임대인과 임차인이 서로 상의하에 날짜, 계약조건등을 조작할 수 있기 때문에 이를 방지하기 위하여 실시하고 있습니다.

 

※ 주의사항
확정일자를 받으면 ‘우선변제권’이 생기지만 우선변제권은 전입신고를 통해 권리를 발생시킨 후 우선변제권을 정상적으로 행사할 수 있으므로 전입신고와 확정일자 2가지 모두 완료해야 함.

 

2. 확정일자의 효력 

주택임대차보호법에 따르면, 임대인이 아닌 제3자가 해당 건물을 양도받거나 경매에 부치는 경우, 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이를 '우선변제권'이라고 합니다. 

우선변제권을 행사하기 위해서는 주민등록과 확정일자를 받아야 합니다. 주민등록은 임대차계약서 상의 주소로 이전등록을 하는 것이고, 확정일자는 임대차계약서에 확정일자인을 받음으로써 임차인의 임대차 권리를 증명하는 것입니다.

*우선변제권은 보증금 중 일정액에 대해서만 적용되며, 지역별로 다릅니다. 또한, 임차인이 임대료 체납이나 계약 위반 등의 사유가 있는 경우에는 우선변제권을 상실할 수 있습니다.

 

3. 전입신고 & 확정일자 받는 법

📍전입신고
- 주민센터 : 신분증 지참 후, 새로운 거주지의 주민센터 방문
- 정부24 : 인터넷(정부 24)  로그인 - 전입신고 - 민원신청

📍확정일자
- 주민센터 : 신분증, 부동사계약서 원본 들고 새로운 거주지의 주민센터 방문
- 인터넷(대법원 인터넷 등기소) 
로그인 - 신청서 작성 - 수수료 납부 (전자결제 진행)

 

■ 보다 안전한 계약을 위한TIP! ✨전세보증금 반환보증 가입
전세 보증에 가입하면 임대차 계약 종료 시, 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 보증 기관을 통해 전세 보증금을 받을 수 있습니다.

✔️보증 회사
1. 주택도시보증공사(HUG) 
2. SGI서울보증보험 
3. 한국주택금융공사(HF) 

· 보증보험은 보증 조건을 충족한 주택만 가입 가능
· 각 회사별로 가입 조건과 보증 수수료 상이함
· 건축물의 가격, 위치 및 임대인과 임차인의 상황에 따라 다름
(보증 기관을 통해 사전 문의 필요)